《コラム》空き家控除の適用をめぐる配慮と準備　～法人税申告決算確定申告は大阪の福永会計事務所～

◆空き家控除の座り場所と有利な適用の仕方
空き家控除は、
居住用財産の譲渡の3000万円控除の規定の条文の中に、
みなし居住用財産譲渡として挿入的に規定されたので、
同じように、譲渡者一人当り3000万円控除であり、
何人かの共有で相続の場合には、
3000万円に共有者の数を乗じた額が控除額の限度額となります。

遺産分割に際しては、共有という選択肢が有利になるわけです。

◆居住用特例との相違点
なお、居住用3000万円控除と異なり、
被相続人居住用家屋と
その敷地等の両方を相続等取得した者だけが適用対象で、
被相続人居住用家屋のみ
又はその敷地等のみを取得した者は適用対象外となるとの解釈が
通達で示されています。

また、居住用買換特例に
譲渡価格１億円以下という価格制限のあるように、
空き家特例にも１億円以下の限定要件があります。

ただし、居住用では、
共有資産の譲渡の場合は
各共有者ごとの譲渡対価により判定するのに対し、
空き家では、共有者全員の合計譲渡額で判定されると
通達で解釈が示されています。

◆空き家控除と居住用控除とのバッティング
また、居住用3000万円控除と空き家控除が
同一年の譲渡としてバッティングしてしまった場合には、
合わせて3000万円しか控除できません。

両適用間での前年・前々年適用の場合の排除規定は除外されていますので、
譲渡年をズラす調整は注意すれば容易かと思われます。

◆空き家控除特例の制限事項
空き家特例は、
年を跨いで何回かの譲渡の都度に適用することは認められず、
一度きりの適用です。

それで、部分的な譲渡をせざるを得ない時は
空き家特例は適用せず、
中心的な譲渡の年に於いて
空き家特例を適用するとの選択は可能です。

しかし、譲渡価額１億円以下の限定要件の判定には、
前々年及び翌々年における
空き家特例を使わない部分譲渡（除く収用等）をしていた時の
部分譲渡額も含めて判定することになっています。

◆空き家をめぐる北風と太陽
空き家特例は、平成27年度税制改正で、
固定資産税・都市計画税の重課措置が実施され、
次いで平成28年の税制改正で
未然防止策として3000万円特別控除が創設され、
今年の改正で、相続開始時老人ホーム入居で
すでに空き家になっていた場合もＯＫになりました。