【所得税】不動産管理会社をつくる
個人でアパートやマンションを持っている場合、その不動産所得にかかる税金は最大50％になります。
しかし、不動産管理会社を作れば、この税率を25～40％まで減らすことが可能です。
基本的に、法人に所得を移す割合が大きいほど節税効果が高くなりますが、不動産会社を使って所得を分散する代表的な方法は以下の3通りです。
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① 不動産管理会社が
管理を行う |
② 不動産管理会社に
建物を賃貸する |
③ 不動産管理会社が
物件を所有する |
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特徴
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不動産会社に管理のみを 委託し、会社は物件のメン テナンスやテナントの入退 去の管理、家賃の回収な どの業務を行います。 |
不動産会社に物件を賃貸し、会社は第3者へ転貸します。 | 不動産会社に建物を売却 し、土地はそのまま個人が 所有します。法人は個人に 土地代を支払います。 |
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メリット
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不動産の売買を伴わないので手続きが簡単に行えます。 | 比較的、手続きが簡易で、管理料は全体の収入の15％が税務上認められる上限。 | 収入もコストもすべて法人に移すことができるため、節税効果が大きくなりやすいです。 |
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デメリット
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管理料は全体の収入の8％が税務上認められる上限なので、②のほうが節税効果があります。 | 会社は空き室などのリスクを負うため、管理料が高くなります。 | 売却 （所有権移転） に伴う時間とコストがかかります。 |
上記のように、所得の一部を法人に移転することで節税ができ、さらに会社から個人に給与を支払うことで給与所得控除も受けられるようになります。
しかし、反対に、設立したことによって発生する税金（管理会社の維持に関するものや配偶者に給料を払う場合など）もあります。
よって、不動産管理会社を作ることで節税効果が得られるケースは、
オーナーの所得税・住民税の減少額 ＞会社の維持費用＋会社の法人税等（法人税・住民税・事業税）＋配偶者の所得税・住民税の増加額
となります。